【关注】土增清算前，房企应该做好哪些自查准备工作？

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每一个房地产开发项目都是一个庞大的系统工程。房地产开发的政策性强，建筑技术复杂，开发的时间长，投资额大，财税政策严格。土地增值税清算难度很大，要求严格。在项目达到清算条件之前，房地产企业应当从以下几个方面做好准备。

（一）收入情况的自查复核要点

收入确认

(1)自查复核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点检查销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，准确核对应税收入。

(2)对销售合同所载商品房面积与实测报告测量面积不一致而发生补、退房款的收入调整情况进行自查复核，使收入与实测面积相符。

(3)对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低而没有正当理由的情况，如果有此种情况，事前进行补救。

(4)自查复核有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。如果发现有此类情况应按规定做视同销售处理。

(5)选择简易计税方法的，应税收入总额为不含增值税收入；适用一般计税方法的应自查复核扣除土地价款引起的销项税额抵减额是否正确计入“应税收入总额”。

（二）扣除项目的自查复核要点

1.自查复核扣除项目是否符合下列要求：

延伸学习：

(1)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(2)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的、与本项目有关的、合理的支出，否则，应自行调整。

(3)扣除项目金额应当准确地在各成本项目中分别归集，不得混淆。

(4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在本项目开发中直接发生的或应当分摊的。

(5)企业分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

(6)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

2.自查复核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的要点：

延伸学习：

(1)同一宗土地有多个开发项目或不同类型房产，土地成本是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

(2)是否存在将企业的期间费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

(3)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

3.自查复核前期工程费、基础设施建设费的要点：

延伸学习：

(1)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

(2)是否有将期间费用计入前期工程费、基础设施费的情况。

(3)多个(或分期)项目或不同类型房产共同发生的前期工程费、基础设施费，是否合理分摊。

4.自查复核公共配套设施费的要点:

延伸学习：

(1)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

(2)是否将期间费用计入公共配套设施费。

(3)多个(或分期)项目或不同类型房产共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

5.自查复核建筑安装工程费的要点：

延伸学习：

(1)发生的费用是否与工程结算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。

(2)本企业甲供建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

(3)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

(4)建筑安装发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。

6.自查复核开发间接费用的要点：

延伸学习：

(1)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。

(2)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

7.审核利息支出时关注的重点：

延伸学习：

(1)土地增值税清算时是否剔除了已计入房地产开发成本中的利息支出。

(2)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

(3)利用闲置借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

8.自查复核关联交易的要点：

延伸学习：

(1)在复核收入和扣除项目时，重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

(2)关注企业大额应付款余额，复核交易行为是否真实。

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来源：土地增值税金穗源

作者：刘玉章

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